Un contrato de alquiler en Bolivia puede ser un documento privado, pero conviene que tenga sus firmas reconocidas: así su fecha vale frente a terceros y el contrato se respeta si el dueño vende la casa. Debe decir quiénes son las partes, qué inmueble es, el canon (el monto mensual), el plazo, la garantía y quién paga qué. Si el plazo pasa de tres años, se inscribe en Derechos Reales. Y el dueño que cobra el alquiler tiene que emitir factura y pagar IVA, IT y RC-IVA.
Lo que dice el Código Civil
El Código Civil define el arrendamiento como el contrato por el que una parte da el uso de una cosa por un tiempo a cambio de un canon (art. 685). Las reglas que más importan en una vivienda:
- Duración máxima: diez años; si se pacta más, se reduce a diez (art. 688).
- Entrega y reparaciones: el dueño entrega el inmueble en estado de servir y hace las reparaciones para que siga sirviendo; las de pequeño mantenimiento son del inquilino (arts. 689 y 690).
- Pago: el inquilino paga en los plazos pactados y responde por los deterioros que no pruebe ajenos a su culpa (arts. 701 y 703).
- Devolución: al final devuelve el inmueble como lo recibió, salvo el desgaste normal. Si no hay acta de entrega, se presume que lo recibió en buen estado (art. 705).
- Mejoras: el inquilino no puede hacerlas sin autorización (art. 706).
- Subalquiler: en vivienda está prohibido salvo pacto en contrario (art. 719).
- Venta de la casa: si el contrato tiene fecha cierta, el comprador debe respetar el alquiler en curso (art. 711).
Para la vivienda urbana, el Código Civil tiene una sección especial, cuyas reglas no se pueden cambiar por contrato (art. 722). Dice que ese alquiler se extingue por la entrega voluntaria del inquilino, por su muerte (salvo que deje cónyuge o hijos menores viviendo allí) o por sentencia de desahucio (arts. 713 y 720). Es decir, el dueño no puede sacar al inquilino por su cuenta: necesita un juez. Las causales de desahucio están en el Código Procesal Civil.
El mismo capítulo fija un tope: el canon anual de una vivienda no puede pasar del 10% del valor catastral del inmueble (art. 715).
Qué debe tener el contrato
| Cláusula | Qué escribir |
|---|---|
| Partes | Nombres completos y carnet de dueño e inquilino; poder si firma un representante |
| Inmueble | Dirección, número de piso o departamento, número de matrícula (folio real) si lo tienes |
| Canon | Monto en número y en letras, moneda, día de pago y forma (transferencia, QR o efectivo) |
| Plazo | Fecha de inicio y de fin, y el aviso previo para terminarlo |
| Garantía | Monto, cuándo y en qué estado se devuelve, qué se puede descontar |
| Servicios y expensas | Quién paga luz, agua, gas, internet y las expensas del edificio |
| Destino | Solo vivienda, o vivienda y oficina |
| Estado de entrega | Un acta con el inventario y fotos, firmada por los dos |
| Factura | Que el dueño emitirá la factura de alquiler cada mes |
La garantía (el depósito de uno o más meses) no está regulada en el Código Civil: vale lo que acuerden. Por eso el contrato debería decir exactamente en qué plazo y en qué casos se devuelve.
Reconocer firmas e inscribir en Derechos Reales
Un documento privado tiene fecha frente a terceros desde el día en que se reconocen las firmas (art. 1301), y esa fecha cierta es la que exige el artículo 711 para que un comprador tenga que respetar el alquiler. Por eso es habitual reconocer las firmas ante notario.
Además, el Código Civil manda inscribir en Derechos Reales los contratos que alquilan un inmueble por más de tres años o que anticipan alquileres por más de un año (art. 1540). Un alquiler de uno o dos años con pago mensual no necesita esa inscripción.
No confundas el alquiler con el anticrético: en una vivienda urbana no pueden coexistir los dos (art. 716). Las diferencias están en la guía del anticrético.
Los impuestos del dueño: IVA, IT y RC-IVA
La guía de alquileres del Servicio de Impuestos Nacionales (julio de 2025) dice que toda persona natural que tiene ingresos por alquiler de inmuebles debe inscribirse y emitir facturas de alquiler, y que está alcanzada por tres impuestos:
| Impuesto | Alícuota | Sobre qué | Formulario y plazo |
|---|---|---|---|
| IVA | 13% | El alquiler facturado, menos el crédito de las compras para el inmueble alquilado | 200, mensual |
| IT | 3% | El total de los ingresos | 400, mensual |
| RC-IVA | 13% | El 87% de los ingresos | 610, trimestral |
Los formularios 200 y 400 vencen entre el 13 y el 22 de cada mes según el último dígito del NIT. El 610 se presenta hasta el 20 de abril, julio, octubre y enero. En el RC-IVA se descuentan los aportes a la seguridad social, el 13% de dos salarios mínimos por cada mes con ingresos y el 13% de las facturas del Formulario 110.
Ejemplo. Un departamento alquilado en Bs 2.500 al mes, sin compras con factura en el mes:
| Concepto | Cuenta | Resultado |
|---|---|---|
| IVA del mes | 13% × 2.500 | Bs 325 |
| IT del mes | 3% × 2.500 | Bs 75 |
| RC-IVA del trimestre, antes de descuentos | 13% × (7.500 − 975 de IVA) | Bs 848,25 |
| Descuento de dos salarios mínimos | 13% × (2 × 3.300) × 3 | Bs 2.574 |
En este caso el RC-IVA del trimestre queda cubierto por el descuento, pero el dueño paga Bs 400 al mes de IVA e IT, y tiene que presentar los tres formularios aunque alguno salga en cero.
La factura se emite al recibir el pago o dentro de los cinco días hábiles después de terminar el mes, y debe indicar el mes y la dirección del inmueble. Se puede emitir desde el celular con la aplicación SIAT en tus manos. Si todavía no tienes NIT, los pasos están en la guía para sacar el NIT; y si eres el inquilino, puedes comprobar la factura con la guía para verificar una factura electrónica.
Al terminar el alquiler
Antes de devolver la garantía, recorran el inmueble con el acta de entrega en la mano. Las reparaciones menores y los daños por mal uso corren por cuenta del inquilino; el desgaste normal, no. Si el contrato se venció y el inquilino sigue en la casa sin que nadie avise, el Código Civil lo da por renovado en las mismas condiciones (art. 710).
Las normas y la guía tributaria de esta página las verificamos el 3 de noviembre de 2026 en el Código Civil y en las guías del SIN. Esta guía explica la norma; para un conflicto concreto con tu inquilino o tu dueño, consulta a un abogado.
