El anticrético es un contrato por el que entregas una suma de dinero al dueño de un inmueble y, a cambio, vives en él (o lo usas) sin pagar alquiler durante un plazo que no puede pasar de cinco años. Al final, el dueño te devuelve el dinero completo y tú le devuelves el inmueble. Para que te proteja frente a terceros tiene que hacerse en documento público e inscribirse en Derechos Reales, y quien recibe el dinero y quien lo entrega deben declarar un ingreso presunto en el RC-IVA.
Qué dice el Código Civil
El anticrético está en los artículos 1429 a 1435 del Código Civil, como una forma de garantía sobre un inmueble. Lo esencial:
- Qué recibe quien entrega el dinero (el acreedor anticresista): el derecho a usar el inmueble y sus frutos, que se compensan con los intereses del dinero (art. 1429).
- Forma: solo se constituye por documento público y vale frente a terceros desde su inscripción en el registro (art. 1430).
- Retención y preferencia: el anticresista puede quedarse en el inmueble hasta que le devuelvan su dinero, y tiene preferencia sobre otros acreedores (arts. 1431, 1432 y 1435).
- Si no le pagan: puede pedir al juez que el inmueble se venda en subasta (art. 1433).
- Plazo: máximo cinco años; si se pacta más, se reduce a cinco (art. 1435).
- Gastos: salvo pacto contrario, el anticresista paga los impuestos y las cargas anuales del inmueble y debe conservarlo (art. 1434).
Una regla que muchos contratos pasan por alto: una vivienda urbana no puede estar al mismo tiempo en alquiler y en anticrético. Si pasa, el anticrético es nulo y el dueño debe devolver la suma con el interés bancario comercial (art. 716).
Inscribirlo en Derechos Reales
El Código Civil incluye los contratos de anticresis entre los títulos que se inscriben en Derechos Reales. Para la inscripción, el Consejo de la Magistratura pide:
- El testimonio de la escritura pública del anticrético.
- Los carnets del acreedor y del deudor (NIT si es una empresa).
- El pago del RC-IVA con el Formulario 610, por tratarse de anticresis.
Todo en original y dos copias, con entrega en tres días hábiles. El anticrético queda anotado como gravamen en la columna B del folio real del inmueble, como se explica en la guía de Derechos Reales y el folio real.
Los riesgos y cómo revisarlos antes de firmar
El riesgo principal es entregar el dinero sobre un inmueble que ya tiene otros compromisos. Entre acreedores hipotecarios y anticresistas, la preferencia se decide por el día y la hora de inscripción (art. 1393): si el inmueble ya tenía una hipoteca inscrita y el dueño no la paga, ese banco cobra antes que tú.
Antes de firmar conviene pedir en Derechos Reales:
- La información rápida o el certificado de gravámenes, con el número de matrícula, para ver hipotecas, embargos u otros anticréticos.
- Confirmar que quien firma es el titular que figura en el folio real, y que firman todos los copropietarios.
Y revisar en el contrato el monto, la moneda, el plazo, quién paga el impuesto anual del inmueble y las expensas, y el estado en que se entrega.
El impuesto: RC-IVA sobre un ingreso presunto
La Ley 843 (art. 27) considera que un anticrético genera un ingreso de 10% anual del monto del contrato, aunque nadie cobre intereses. El Decreto Supremo 21531 (art. 7) dice que ese ingreso presunto se aplica tanto al dueño del inmueble como al anticresista, cada uno por su lado, y que se declara por duodécimas cada mes. Si el contrato está en dólares, el monto se convierte con la cotización oficial del último día hábil de cada mes; si está en bolivianos, se actualiza según la variación del dólar oficial.
Las personas naturales lo declaran en el Formulario 610 del RC-IVA, de forma trimestral, hasta el 20 del mes siguiente al trimestre. La guía del SIN (julio de 2025) explica que se aplica 13% y que se descuentan el 13% de dos salarios mínimos por cada mes con ingresos y las facturas del Formulario 110.
Ejemplo con números. Un contrato de Bs 140.000, sin variación del tipo de cambio en el trimestre:
| Paso | Cuenta | Resultado |
|---|---|---|
| Ingreso presunto anual | 10% × 140.000 | Bs 14.000 |
| Ingreso presunto del trimestre | 14.000 ÷ 12 × 3 | Bs 3.500 |
| RC-IVA (13%) | 13% × 3.500 | Bs 455 |
| Descuento de dos salarios mínimos | 13% × (2 × 3.300) × 3 | Bs 2.574 |
Si esa persona no tiene otros ingresos que declarar, el descuento cubre el impuesto y no paga, pero igual tiene que presentar el Formulario 610. Si tiene otros ingresos del mismo tipo, el resultado cambia. El salario mínimo de 2026 está en la guía del salario mínimo.
Si el anticresista alquila el inmueble a otra persona, su ingreso ya no es el presunto sino el alquiler que cobra.
Qué pasa al final del plazo
Cuando vence el plazo, el dueño devuelve el capital y el anticresista entrega el inmueble. Mientras no le devuelvan el dinero, el anticresista conserva su derecho de retención. Una vez devuelto, se tramita en Derechos Reales la cancelación del gravamen, para que el folio real quede limpio.
Si el contrato está en dólares. El Código Civil dice que las deudas de dinero se pagan en moneda nacional (art. 404), que una obligación referida a moneda extranjera se paga en bolivianos al tipo de cambio del día del pago (art. 405) y que una deuda en moneda extranjera también se puede pagar en bolivianos al tipo de cambio del vencimiento (art. 406). Pero si el contrato dice que el pago se hará en esa moneda específica, se paga en ella, y solo si no es posible, en moneda corriente que represente su valor (art. 407). Qué regla aplica depende de lo que diga tu contrato. Desde junio de 2026 el dólar oficial cambia cada día hábil; cómo se fija está en la guía del tipo de cambio flexible.
Si prefieres comparar con un alquiler, lo que debe tener ese contrato está en la guía del contrato de alquiler.
Las normas y requisitos de esta guía los verificamos el 3 de noviembre de 2026 en el Código Civil, la Ley 843, el Decreto 21531, la guía del SIN y las páginas del Consejo de la Magistratura. Esta guía explica la norma; para un caso concreto, consulta a un abogado.
